Flip nieruchomości — zakup tanio, remont, sprzedaż drożej — to jedna z najpopularniejszych strategii inwestycyjnych w Polsce. W 2026 roku rentowność flipów zmieniła się jednak znacząco w porównaniu z latami 2020–2022. Wyższe koszty remontów, dłuższy czas sprzedaży i bardziej wymagający kupujący wymuszają profesjonalne podejście. Sprawdzamy, ile realnie można zarobić i w których miastach flipping nadal ma sens.
Czym jest flip mieszkania?
Flip (ang. to flip = obrócić) polega na zakupie niedowartościowanej nieruchomości, podniesieniu jej wartości poprzez remont lub reorganizację, a następnie sprzedaży z zyskiem — zazwyczaj w ciągu 3–12 miesięcy od zakupu.
Chcesz sprzedać szybko — nie remontować i wystawiać na rynek?
Skupujemy mieszkania w każdym stanie →Najczęstsze źródła okazji fliperskich:
- Nieruchomości ze skupów (zadłużone, do remontu, po podziale spadkowym)
- Licytacje komornicze
- Przetargi gmin i urzędów skarbowych
- Sprzedaż bezpośrednia od właścicieli pilnie szukających gotówki
Ile można zarobić na flipie w 2026 roku?
Realny zysk z flipu w 2026 roku zależy od trzech zmiennych: zakupu (jak tanio), remontu (ile kosztuje) i czasu ekspozycji (jak szybko sprzedasz). Poniżej model finansowy dla przykładowego mieszkania 45 m² w Łodzi:
| Pozycja | Kwota | Uwagi |
|---|---|---|
| Zakup nieruchomości | 280 000 zł | Mieszkanie do remontu, rynek wtórny |
| Koszty transakcji (PCC 2%, notariusz) | 7 600 zł | PCC od zakupu na rynku wtórnym |
| Koszty finansowania (kredyt 6 mies.) | 11 200 zł | Przy LTV 70%, oprocentowanie ~8% |
| Remont (standardowy) | 55 000 zł | ~1 220 zł/m², Łódź, standard średni |
| Wyposażenie / home staging | 8 000 zł | Meble, sprzęt, stylizacja |
| Koszt sprzedaży (pośrednik lub marketing) | 4 500 zł | 2% prowizji przy cenie sprzedaży |
| Łączne koszty | 366 300 zł | |
| Cena sprzedaży | 420 000 zł | ~9 300 zł/m², po remoncie, Łódź |
| Zysk brutto | 53 700 zł | ROI ~14,7% na zainwestowany kapitał |
| Podatek dochodowy (19% ryczałt) | 10 200 zł | Przy działalności gosp. lub podatku liniowym |
| Zysk netto | 43 500 zł | ROI netto ~11,9% |
W których miastach flipping ma największy sens?
Rentowność flipu zależy od rozpiętości między ceną nieruchomości do remontu a ceną po remoncie — oraz od kosztów remontowych, które w 2026 roku są podobne w całym kraju.
| Miasto | Spread cen (do rem. → po rem.) | Czas sprzedaży | Ocena |
|---|---|---|---|
| Łódź | 6 500 → 9 500 zł/m² | 4–8 tyg. | ★★★★★ Najlepsza |
| Katowice / GOP | 7 000 → 10 500 zł/m² | 5–9 tyg. | ★★★★☆ Bardzo dobra |
| Lublin | 6 200 → 9 200 zł/m² | 5–10 tyg. | ★★★★☆ Dobra |
| Wrocław | 9 500 → 13 500 zł/m² | 3–6 tyg. | ★★★★☆ Dobra, wysoki kapitał |
| Kraków | 10 000 → 14 500 zł/m² | 3–6 tyg. | ★★★☆☆ Dobra, bardzo wysoki kapitał |
| Warszawa | 12 000 → 17 000 zł/m² | 4–8 tyg. | ★★★☆☆ Duży kapitał, dobre marże % |
Największe ryzyka flipu w 2026 roku
Wzrost kosztów remontowych
Koszty robocizny i materiałów wzrosły o 30–45% względem 2021 roku i nadal rosną. Niedoszacowanie remontu to największy błąd fliperów — zawsze warto dodać bufor bezpieczeństwa 15–20% do kosztorysu.
Dłuższy czas ekspozycji
Kupujący są bardziej ostrożni — oferty leżą dłużej. Każdy miesiąc dłuższej sprzedaży to dodatkowe koszty finansowania i strata na rentowności.
Podatek od nieruchomości i PCC
Zakup na rynku wtórnym wiąże się z 2% podatkiem PCC. Sprzedaż przed upływem 5 lat od nabycia — z podatkiem dochodowym od zysku (19% lub skala). Warto skonsultować optymalną strukturę podatkową z księgowym specjalizującym się w nieruchomościach.
Skup nieruchomości jako źródło okazji dla fliperów
Inwestorzy flipujący często współpracują ze skupami nieruchomości jako źródłem off-market deals. SkupNieruchomości24 prowadzi program dla inwestorów — dostarczamy sprawdzone leady inwestycyjne zanim trafią na portale ogłoszeniowe. Jeśli szukasz mieszkań do flipu poniżej rynku — dołącz do programu.
Inwestujesz w nieruchomości? Dołącz do programu
Otrzymuj oferty nieruchomości poniżej rynku przed innymi inwestorami · Cała Polska
Dołącz do programu →Bezpłatna rejestracja · Zero prowizji wstępnej
Najczęstsze pytania
