Zadłużona nieruchomość to nie wyrok — to problem do rozwiązania. Każdego roku tysiące Polaków sprzedaje nieruchomości z hipoteką, zaległościami czynszowymi, wpisem komorniczym czy kredytem frankowym. Kluczem jest zrozumienie rodzaju zadłużenia i wybór odpowiedniej ścieżki sprzedaży. Poniżej kompleksowy przewodnik.

Dobra wiadomość: Sprzedaż nieruchomości zadłużonej jest w Polsce w pełni legalna i dość powszechna — pod warunkiem że kupujący jest świadomy obciążeń i wyraża na nie zgodę, a ewentualne zobowiązania wobec wierzycieli są spłacone z ceny sprzedaży.

Rodzaje zadłużenia nieruchomości

Hipoteka bankowa (kredyt hipoteczny)

Najczęstszy rodzaj obciążenia — nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu zaciągniętego przez właściciela. Hipoteka widnieje w dziale IV księgi wieczystej. Sprzedaż możliwa, ale wymaga zgody banku i spłaty kredytu z ceny sprzedaży lub przeniesienia zobowiązania na kupującego.

Twoja nieruchomość jest zadłużona lub ma komornika?

Skup zadłużonych nieruchomości — sprawdź proces →

Zaległości w opłatach eksploatacyjnych

Niespłacone opłaty do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mogą być dochodzą jako hipoteka przymusowa — lub po prostu obniżają atrakcyjność oferty. Zaległości do wspólnoty nie wygasają ze sprzedażą — nowy właściciel może być zmuszony do ich spłaty.

Wpis komornika (hipoteka przymusowa)

Jeśli komornik sądowy wyegzekwował wpis hipoteki przymusowej w związku z postępowaniem egzekucyjnym, nieruchomość jest de facto zablokowana. Sprzedaż jest możliwa po uregulowaniu zobowiązania lub za zgodą komornika.

Zadłużenie z tytułu podatku od nieruchomości

Urząd gminy może dochodzić zaległego podatku od nowego właściciela przez określony czas. Warto uregulować przed sprzedażą lub uwzględnić w cenie.

Jak sprzedać nieruchomość z hipoteką bankową?

1
Uzyskaj zaświadczenie o saldzie kredytu
Zwróć się do banku z wnioskiem o zaświadczenie informujące o aktualnym saldzie zadłużenia i numerze rachunku technicznego do spłaty. Bank ma 14 dni na wydanie zaświadczenia (bezpłatnie lub za symboliczną opłatą).
2
Uzyskaj zgodę banku na wykreślenie hipoteki
Bank wyda promesę (przyrzeczenie) wykreślenia hipoteki po dokonaniu pełnej spłaty kredytu z rachunku technicznego. Promesa daje kupującemu pewność, że po wpłacie środków hipoteka zostanie wykreślona.
3
Sprzedaż z rozliczeniem przy akcie
Notariusz tak konstruuje akt notarialny, żeby część ceny trafiła bezpośrednio na rachunek techniczny banku (spłata kredytu), a pozostałość do sprzedającego. Po spłacie bank wydaje zaświadczenie do wykreślenia hipoteki.
4
Wykreślenie hipoteki z KW
Kupujący lub notariusz składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki na podstawie zaświadczenia bankowego. Wykreślenie następuje w ciągu kilku tygodni.

Sprzedaż nieruchomości gdy kredyt przewyższa wartość rynkową

To najtrudniejszy scenariusz — tzw. ujemny kapitał własny. Zdarza się przy kredytach frankowych zaciągniętych przed 2008 rokiem lub przy zakupach w szczycie koniunktury. Opcje:

  • Sprzedaż za zgodą banku (tzw. short sale) — bank zgadza się na sprzedaż poniżej salda kredytu i umarza pozostałą różnicę (lub przenosi na dług niezabezpieczony). Wymaga negocjacji i czasu.
  • Dopłata do różnicy — jeśli masz oszczędności lub inne źródło finansowania, możesz dopłacić brakującą kwotę i sprzedać po cenie rynkowej.
  • Sprzedaż do inwestora ze spłatą wierzyciela — część skupów nieruchomości, w tym SkupNieruchomości24, specjalizuje się właśnie w takich sytuacjach.

Zaległości czynszowe — jak to rozwiązać?

Zaległości we wspólnocie lub spółdzielni warto spłacić przed sprzedażą — to podnosi atrakcyjność oferty. Jeśli nie masz środków, możesz negocjować z kupującym, żeby przejął zaległości w zamian za odpowiednie obniżenie ceny. W skupie nieruchomości takie rozwiązanie jest standardem.

Masz zadłużoną nieruchomość? Skupujemy je

Z hipoteką, z zaległościami, z wpisem komornika — pomożemy wyjść z trudnej sytuacji

Uzyskaj bezpłatną wycenę →

Bezpłatna analiza sytuacji · Zero prowizji

Najczęstsze pytania

Formalnie możesz, ale bank musi wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu — bez tego kupujący nie uzyska "czystej" nieruchomości. W praktyce każda transakcja z hipoteką jest przeprowadzana z zaangażowaniem banku przez rachunek techniczny do spłaty.
Rachunek techniczny to specjalny rachunek bankowy dedykowany do spłaty konkretnego kredytu. Wpłata na ten rachunek w dniu aktu notarialnego gwarantuje, że środki trafią bezpośrednio do spłaty długu — bank po ich otrzymaniu wydaje zaświadczenie do wykreślenia hipoteki.
Tak. SkupNieruchomości24 skupuje nieruchomości z hipoteką — część ceny skupu trafia bezpośrednio do banku, spłacając Twój kredyt. Jeśli wartość nieruchomości przewyższa saldo kredytu, resztę otrzymujesz na swoje konto. Jeśli saldo jest wyższe, analizujemy opcje indywidualnie.
Przez skup nieruchomości: 10–21 dni (dodatkowy czas na uzyskanie zaświadczeń bankowych). Na wolnym rynku: dochodzi 6–12 tygodni ekstra na procedury bankowe kupującego finansującego zakup kredytem.
Adrianna Salamon
Adrianna Salamon
Ekspert ds. Trudnych Nieruchomości
Na rynku nieruchomości od 2018 roku. Specjalistka od nieruchomości zadłużonych, z hipoteką i wpisem komorniczym. Blisko 100 przeprowadzonych transakcji w najtrudniejszych przypadkach prawnych.