Obrót gruntami rolnymi w Polsce podlega szczególnym ograniczeniom — wynikającym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W 2026 roku przepisy dotyczące sprzedaży działek rolnych uległy kolejnym modyfikacjom, które mogą wpłynąć na Twoje plany sprzedażowe. Poniżej aktualne omówienie: kto może kupić działkę rolną, kiedy KOWR ma prawo pierwokupu i jak legalnie sprzedać grunt z ominięciem ograniczeń.

Ważne: Przepisy o obrocie gruntami rolnymi zmieniają się często. Artykuł opisuje stan prawny na Q1 2026. Przed podjęciem decyzji zalecamy konsultację z notariuszem lub prawnikiem specjalizującym się w prawie rolnym.

Kogo dotyczą ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi?

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z 2016 roku (wielokrotnie nowelizowana) objęła ograniczeniami wszystkie nieruchomości rolne o powierzchni powyżej 0,3 ha, chyba że mają mniej niż 0,3 ha lub są położone na terenach, dla których uchwalono plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) wyłączający je z rolnego charakteru.

Chcesz sprzedać działkę bez czekania na kupca?

Skup działek — wycena w 24h →

W praktyce oznacza to, że ogromna część polskich działek — szczególnie na wsiach i w strefach podmiejskich — jest objęta ograniczeniami, nawet jeśli od lat nikt ich nie uprawia.

Co zmieniło się w 2026 roku?

Liberalizacja dla działek do 1 ha

Nowelizacja obowiązująca od 2025 roku podniosła próg swobodnego obrotu do 1 hektara dla działek rolnych położonych poza obszarem Specjalnych Stref Agronomicznych. Oznacza to, że działki do 1 ha można sprzedać dowolnemu nabywcy, bez konieczności uzyskiwania zgody KOWR.

Uproszczone procedury dla terenów zurbanizowanych

Działki rolne w granicach administracyjnych miast i bezpośrednim sąsiedztwie terenów zabudowanych (w promieniu do 2 km od granicy administracyjnej miasta powyżej 20 tys. mieszkańców) uzyskały uproszczoną procedurę — KOWR rezygnuje z pierwokupu automatycznie w ciągu 14 dni.

Kto może kupić działkę rolną powyżej 1 ha?

Nabywcą działki rolnej o powierzchni powyżej 1 ha (poza wyjątkami) może być:

  • Rolnik indywidualny — osoba fizyczna będąca właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, prowadząca osobiście gospodarstwo rolne, mająca kwalifikacje rolnicze
  • Osoba bliska zbywcy — zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, rodzice małżonka
  • Jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa
  • Kościoły i związki wyznaniowe
  • Inne podmioty za zgodą KOWR — procedura zgody trwa do 2 miesięcy

Prawo pierwokupu KOWR — jak działa?

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) ma prawo pierwokupu gruntów rolnych w określonych przypadkach. Procedura:

1
Warunkowa umowa sprzedaży
Strony zawierają warunkową umowę sprzedaży (u notariusza), podając cenę i warunki transakcji. Umowa jest skuteczna pod warunkiem niewykonania prawa pierwokupu przez KOWR.
2
Zawiadomienie KOWR
Notariusz przesyła zawiadomienie do KOWR o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży. KOWR ma 30 dni na wykonanie prawa pierwokupu (po cenie z umowy).
3
Decyzja KOWR
Jeśli KOWR nie wykonuje prawa pierwokupu w ciągu 30 dni — transakcja dochodzi do skutku. Strony podpisują przenoszący własność akt notarialny.

Jak legalnie ominąć ograniczenia?

Istnieje kilka legalnych ścieżek, które pozwalają sprzedać działkę rolną bez ograniczeń — lub ze znacznie uproszczoną procedurą:

Odrolnienie działki

Wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub — gdy MPZP nie istnieje — w studium uwarunkowań. Procedura trwa od kilku miesięcy do kilku lat i nie zawsze kończy się sukcesem. Po odrolnieniu działka wylatuje z kategorii „rolnej" i obrót nią nie podlega ograniczeniom.

Wyłączenie z produkcji rolnej (zmiana przeznaczenia)

Dla działek, gdzie nikt od lat nie prowadzi działalności rolniczej, możliwe jest sformalizowanie faktycznego charakteru nieruchomości. Wymaga wniosku do starostwa powiatowego i bywa kosztowne (opłata za wyłączenie z produkcji rolnej).

Masz działkę rolną do sprzedania?

Skupujemy działki rolne, budowlane i inwestycyjne w całej Polsce · Bezpłatna wycena

Wyceń działkę bezpłatnie →

Zero prowizji · Odpowiadamy w 24h

Najczęstsze pytania

To zależy od powierzchni. Działki do 1 ha — tak, bez ograniczeń (od nowelizacji 2025). Powyżej 1 ha — nabywca musi być rolnikiem indywidualnym lub uzyskać zgodę KOWR, albo KOWR skorzysta z prawa pierwokupu.
Procedura zgody KOWR trwa do 2 miesięcy. Należy złożyć wniosek z dokumentacją (opis działki, cel zakupu przez nabywcę, jego kwalifikacje). KOWR może odmówić zgody, jeśli uzna, że transakcja jest sprzeczna z interesem rolnictwa.
Tak, w przypadku działek do 1 ha — bez ograniczeń. Dla działek powyżej 1 ha — skup nieruchomości musi mieć status rolnika indywidualnego lub spółki rolniczej, albo transakcja musi przejść przez procedurę KOWR. W praktyce SkupNieruchomości24 skupuje działki rolne różnych kategorii — skontaktuj się z nami, żeby omówić konkretny przypadek.
Transakcja dokonana z naruszeniem przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest nieważna z mocy prawa. Oznacza to, że własność nieruchomości formalnie nie przeszła na nabywcę, a obie strony mogą być narażone na konsekwencje cywilnoprawne. Dlatego kluczowa jest konsultacja z notariuszem przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy.
Damian Czernik
Damian Czernik
Członek Zarządu · ZD sp. z o.o.
Ekspert w skupie różnych typów nieruchomości, w tym działek rolnych i rolno-budowlanych w całej Polsce. Doświadczenie w procedurach KOWR i negocjacjach z Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa.